最近几年以来，越来越多中国企业家和个人将资产配置到了海外，特别是美国。而当他们在国内因商业纠纷或债务问题被法院判决承担赔偿责任时，有些人会选择将资产“藏”在美国，以逃避国内的执行。
最常见的方式，就是购买美国的不动产，比如在加州、德州或纽约购置房屋或商业地产，并通过家属或公司名义持有。
对于中国的债权人而言，这些看似遥不可及的海外资产，其实是可以依法执行的。只要你掌握了正确的法律路径，债务人在美国的不动产同样可以被查封、被拍卖，用于偿还他们欠你的债。
本文是跨境债务催收系列文章的第128篇，由浩天律师事务所杜国栋律师创作。本系列文章聚焦于海外资产调查和境外诉讼与执行，有效应对债务人海外资产转移的难题。
这篇文章将一步一步带你了解：如何在美国发现债务人的不动产，如何在法院登记中国的判决或仲裁裁决，以及如何申请法院强制拍卖债务人的房产。
一、第一步：找出债务人到底在美国有什么房产
执行的第一步，是搞清楚债务人到底在美国有没有房产、在哪儿、有多少。美国的房产登记信息通常由县（County）层级的登记处管理，一般称为“County Recorder”或“County Clerk Office”。这些信息是公开的，任何人都可以查。
你可以通过以下几种方式调查债务人的不动产：
1. 在线查询县房地产登记记录：输入债务人姓名，查看是否有登记在他或她名下的房产；
2. 委托美国持牌私人调查员：他们可以帮助你进一步查询间接持有的房产，比如通过关联公司、配偶名下、信托结构持有的；
3. 分析社交媒体或生活足迹：有时债务人在朋友圈、微博、Instagram上晒一张“我家新房”的照片，就是你锁定目标的突破口。
确认了具体的房产信息后，就可以开始进入法律程序了。
二、第二步：让美国法院承认中国的判决或裁决
在美国执行，光有中国法院的判决或仲裁裁决还不够，你必须先让美国的法院承认它。这是一个叫做外国判决承认的程序。
两种常见的法律依据：
1.承认法院判决：美国大多数州适用《外国金钱判决统一承认法》（UFMJRA），你可以据此在目标资产所在的州申请承认中国法院的判决；
2.承认仲裁裁决：如果是中国仲裁机构（比如中国国际经济贸易仲裁委员会CIETAC）的裁决，美国是《纽约公约》的成员国，可以直接申请承认并执行裁决。
实务要点：
（1）要找对管辖的法院（通常是不动产所在县的州法院）；
（2）提交翻译后的判决或裁决文本、认证文件；
（3）美国法院通常会安排听证，债务人可以提出异议（但多数情况下难以推翻）。
一旦法院承认了判决或裁决，你就可以申请进入执行阶段。
三、第三步：对房产设定“司法留置权”（Judgment Lien）
接下来，你要做的是把你的债权登记在债务人的房产上，防止他转卖、抵押或处置。这一步叫做设定判决留置权（Judgment Lien）。
操作流程：
1. 向法院申请一份“执行令”（Writ of Execution）；
2. 拿着执行令，到该不动产所在县的房地产登记机关登记你的留置权；
3. 从那一刻起，这处房产在法律上就“绑上了”你的债权。
留置权的作用是非常强大的。它不仅能让你阻止房产转让，还可以作为拍卖依据，优先获得拍卖所得。
四、第四步：申请法院拍卖房产
如果债务人仍不履行还款义务，下一步就是请求法院强制拍卖他的房产。
这一步在不同州的程序略有差异，但通常包含以下几个阶段：
1.提交强制销售申请（Writ of Sale）：说明你已登记留置权，并请求法院指派执法机构执行；
2.法院审查并签发拍卖令；
3.拍卖前公告：法律通常要求在本地报纸、法院公告板发布拍卖信息（通常要提前几周）；
4.公开拍卖进行：由县警长（Sheriff）或指定人员主持，在法院或县府进行；
5.拍卖款项分配：优先支付税务、抵押贷款，其次是你这个“判决债权人”，如果拍卖所得不足，剩余债务仍保留。
五、特殊情形：共有房产、隐藏产权怎么办？
现实中，债务人常会将房产登记在配偶名下，或通过公司或信托持有。这里有一些应对策略：
1. 配偶共有财产：可依据该州的夫妻财产制度，主张你的债权对其应有份额具有执行力；
2. 关联公司持有：如能证明公司只是债务人的“皮包公司”，可以请求法院“揭开公司面纱”（piercing the corporate veil）；
3. 信托安排：需调查信托是否为“可撤销”或“虚构信托”，并请求法院介入审查其真实受益人。
六、一个提醒：破产会影响执行吗？
是的。若债务人在执行过程中申请个人破产，美国法律会自动启动“自动中止令”（Automatic Stay），暂时中止所有执行程序。此时你需要通过破产法庭另行主张自己的债权，可能涉及复杂的破产优先顺序问题。
七、法律程序虽繁，但债权人的合法权益应当维护
在美国执行一项中国判决，尤其是针对不动产，并非易事。
但是正因为过程严谨、制度成熟，只要你准备充分、方法得当，是完全有可能把你在国内“判下来的权益”转化为真正到手的资金。
而且，虽然房产不会说话，但它会留下痕迹。通过系统的调查、合法的程序和专业的协助，你完全可以跨越万里，在美国法院系统中实现自己的胜诉权。
如果你正面临类似的情况，建议尽早联系熟悉中美两地法律的律师团队，开启你的追偿之路。