2025年，韩国税务部门掀起了一场针对外资公寓交易的严查风暴。韩国国税厅在调查中，揪出了49起外国投资者公寓购买或持有相关的逃税案件，涉案金额约1.45亿至2.17亿美元，购房者中中国和美国公民占据了总数的三分之二以上。
本文来自“华人全球财讯”系列专栏。本系列专栏聚焦中国企业和企业家在跨境资产与财富管理中的实务动态，着重关注法律风险防控，旨在应对跨境资本操作中的复杂性挑战。本系列专栏集中收录于“渔渡跨境评论”。
一、首尔豪宅市场的中国热潮
据《韩国先驱报》报道，2025年8月，韩国国家税务局（NTS）发布了一项令人震惊的调查结果：49名外国人在首尔高端公寓交易中涉嫌逃税，总金额高达2000亿至3000亿韩元（约1.45亿至2.17亿美元）。
其中，中国买家占据约40%的比例，成为焦点。
这些交易集中于首尔江南、瑞草和松坡等富人区，涉及230套公寓，部分物业市值超过100亿韩元（约720万美元）。
韩国税务机关发现，部分中国富豪通过离岸账户、虚假融资计划和加密货币等手段，规避中国严格的资本管制和韩国税务监管，引发两国监管机构的高度关注。
这股中国资本涌入韩国豪宅市场的热潮，不仅推高了当地房价，还引发了关于“逆向歧视”的争议：韩国本地购房者受限于严格的贷款政策（例如6月27日宣布的6亿韩元贷款上限），而外国买家却可通过海外融资轻松购置豪宅。
这一现象如何形成？中国富豪的资金从何而来？他们为何选择韩国？本文将深入剖析这一跨境财富转移的复杂网络。
二、资本外流的隐秘路径
1. 离岸账户与虚假融资
韩国NTS的调查显示，16起逃税案例涉及“非法赠与计划”，其中中国买家通过伪造赠与文件或利用离岸账户转移资金。
例如，一名中国买家在首尔龙山区购置了一套价值超100亿韩元的公寓，资金通过香港一家壳公司以“赠与”形式流入，规避了中国资本管制和韩国赠与税。
NTS官员表示，这些买家常利用外国注册号码和护照号码交替使用，绕过税务监控系统。
《中央日报》报道称，部分中国富豪通过在亚洲避税天堂（如新加坡或英属维尔京群岛）设立壳公司，将资金伪装为合法投资，再转入韩国市场。
这种操作不仅规避了中国的外汇管制，还利用了韩国对海外账户的有限监管，形成了跨境资金流动的“灰色地带”。
2. 加密货币的暗流
更令人关注的是，部分交易涉及加密货币。
NTS发现，一些中国买家通过比特币或稳定币（如USDT）进行非法外汇交易，将资金转移至韩国。这种方式因其匿名性和跨境便捷性，成为规避监管的热门工具。
《韩国时报》指出，韩国税务机关已开始与国际反洗钱机构合作，追踪这些交易的区块链记录，但技术难度和国际协调的复杂性让调查进展缓慢。
例如，一名中国企业家被指通过币安平台将数百万美元的加密货币兑换为韩元，用于购买江南区一套价值80亿韩元的公寓。
此类交易不仅规避了税收，还可能涉及洗钱风险，引起韩国当局的警惕。
3. 案例分析：隐秘的财富转移
以化名“王先生”为例，这位来自中国上海的科技企业家在2023年通过一家新加坡注册的壳公司，购买了首尔瑞草区一套价值120亿韩元的豪宅。
NTS调查发现，其资金来源于未申报的海外投资收益，通过多层离岸账户辗转流入韩国。
王先生还利用虚假融资计划，提交伪造的银行存款证明，使资金看似合法。
NTS官员表示，这种复杂操作在高净值人群中并不罕见，尤其在中国资本管制日益严格的背景下。
三、冲突与争议
1. 房价飙升与“逆向歧视”
中国富豪的购房热潮对首尔房地产市场产生了深远影响。
据NTS数据，2022年至2024年4月，外国人在韩国购买了26,244套公寓，总值7.97万亿韩元，其中61%的交易额集中在江南、瑞草和松坡等区域。
这些区域的房价在过去三年上涨了约20%，部分原因是外国资本的涌入。
韩国本地居民对此表达强烈不满，认为外国买家推高了房价，使普通家庭难以负担。
韩国《每日经济新闻》报道称，外国买家因可通过海外融资绕过本地贷款限制，形成了对韩国购房者的“逆向歧视”。
韩国政府6月27日宣布的新贷款政策进一步收紧了本地购房者的融资渠道，而外国买家却能利用海外资金自由购买，引发了公平性争议。
2. 韩国税务部门的应对与国际合作
中国富豪的海外置业热潮还与中国政府的资本管制政策形成冲突。自2017年以来，中国国家外汇管理局（SAFE）对个人每年5万美元的外汇额度实施严格管控，旨在遏制资本外流。
然而，高净值人群通过离岸账户、加密货币和壳公司等手段，绕过了这些限制。
《海峡时报》报道称，中国近期加强对海外收入的税收监管，扩大了对高净值人群的审查范围，这可能进一步推动资金流向监管相对宽松的国家如韩国。
韩国NTS则表示，将与包括中国在内的外国税务机关合作，追踪资金来源并打击逃税行为。
NTS局长闵柱元（Min Ju-won）强调：“我们将利用金融账户追踪和数字取证技术，彻底查清资金来源。”
然而，中韩两国在税务信息共享和跨境执法方面仍面临法律和程序障碍，调查效果有待观察。
四、背后的动机与影响
1. 为何选择韩国？
中国富豪选择韩国豪宅市场有其独特逻辑。
首先，首尔作为亚洲金融中心之一，房地产市场相对稳定，且高端物业具有较高的投资回报率。瑞草区一套公寓的年租金回报率可达4-5%，远高于中国一线城市的2-3%。
其次，韩国的地理位置靠近中国，便于富豪管理资产或短期居住。此外，韩国对外国购房者的限制较少（例如无强制居住要求），使其成为资本外流的理想目的地。
2. 社会与经济影响
中国富豪的购房热潮不仅推高了首尔房价，还可能加剧财富不平等的讨论。
韩国媒体报道称，部分高端公寓楼几乎成为“中国富豪的飞地”，本地居民对此颇有微词。
同时，这些交易可能削弱中国资本管制的有效性，促使中国政府进一步收紧海外投资政策。
韩国政府已计划改革税收政策，例如取消对非居民外国人的租金收入免税优惠，或对居住不满五年的外国人取消资本利得税豁免。这些措施可能对中国买家产生直接影响。
五、结论：跨境财富的监管挑战
中国富豪在韩国豪宅市场的投资热潮，揭示了全球化背景下财富转移的复杂性和监管的薄弱环节。
离岸账户、加密货币和虚假融资等手段，不仅挑战了中韩两国的金融监管体系，还引发了关于公平性和市场稳定的广泛讨论。
这股热潮的背后，是中国富豪对财富保值和全球布局的迫切需求，也是两国监管机构在全球化时代面临的共同挑战。
对于中国买家来说，在韩国高端房地产市场进行投资时，需要充分了解当地的法律法规和税务政策。
随着韩国税务监管的日益严格，利用隐形资金链和各种避税手段进行购房的行为将面临越来越高的风险。
一旦被查出存在逃税行为，不仅可能面临高额的补税和罚款，还可能对个人和企业的信誉造成严重影响，甚至可能引发刑事指控。
中国企业在海外进行房地产投资时，应遵循合法、合规的原则，建立健全的资金管理和税务合规体系，避免因一时的利益而陷入税务风险的漩涡。