在雅典市中心，曾是银行的大楼如今成为中国投资者的聚集地。希腊“黄金签证”计划，中国投资者成为最大受益群体。
在雅典市中心宪法广场的一栋大楼里，年轻的中国女性在绒面沙发上低声用普通话交谈。
这栋曾是银行分行的建筑，如今被V2 Development地产公司改造成一间高端展示厅，吸引着渴望通过希腊“黄金签证”计划获得欧盟居留权的中国投资者。
这里的装潢宛如五星级酒店，但它的真正吸引力在于一个简单的承诺：仅需25万欧元（约合27.5万美元）的房产投资，就能开启通往欧洲自由通行的大门。
近年来，中国投资者成为希腊“黄金签证”计划的最大受益群体。2024年，64.4%的待批申请来自中国公民，截至2025年1月，6,398名中国公民持有该签证，占总数的47.8%。
这一热潮不仅重塑了雅典的房地产市场，也引发了关于资金来源透明度、当地住房危机以及欧盟安全性的激烈争论。
当中国富人寻求“Plan B”，他们为何选择希腊？他们又是如何利用这一计划的漏洞迅速获取居留权？
这背后的故事既是财富迁移的缩影，也是全球投资移民热潮的最新篇章。
本文来自“华人全球财讯”系列专栏。本系列专栏聚焦中国企业和企业家在跨境资产与财富管理中的实务动态，着重关注法律风险防控，旨在应对跨境资本操作中的复杂性挑战。本系列专栏集中收录于“渔渡跨境评论”。
一、疫情后的逃离冲动
2022年末，北上广深等一线城市不少家庭开始关注海外资产配置与身份规划。其中，希腊推出的”黄金签证”计划凭借25万欧元购房移民的低门槛政策，成为众多家庭眼中的”安全通道”。
与葡萄牙（2023年取消房地产投资居留计划，需50万欧元）、马耳他（100万欧元起）等欧盟国家的类似项目相比，希腊的25万欧元投资门槛在2023年8月前显得格外诱人。
即便2024年雅典及热门岛屿的最低投资额提高至80万欧元（约92.9万美元），其他地区的40万欧元门槛仍具竞争力。
希腊不仅提供价格优势，还拥有宜居的生活环境、稳定的欧盟成员国身份，以及蓬勃发展的旅游业，这对希望资产保值增值的中国投资者极具吸引力。
V2 Development的负责人瓦格利斯·克泰尼亚迪斯他提到，许多客户是中国国内中小企业主或科技行业的年轻富豪，他们将希腊视为通往欧洲市场的跳板，同时也是应对国内不确定性的“保险单”。
2024年，希腊共收到14,931份“黄金签证”申请，其中80%以上集中在雅典所在的阿提卡地区。
中国申请人占主导地位，2025年6月的数据显示，7,795名首次申请者中47.8%来自中国，5,679名续签者中61%也是中国公民。
这种爆炸式增长背后，是中国投资者对自由流动性和资产安全的强烈渴望。
二、房地产热与漏洞利用
希腊“黄金签证”计划的核心是通过房地产投资换取居留权，但其执行中的漏洞却被中国投资者敏锐捕捉。
雅典的房地产经纪人卡特琳娜·皮措（Katerina Pitsou）回忆，疫情后，她接待过许多中国投资团，他们乘坐面包车，由当地代理人和中国翻译陪同，常常在对房产或社区几乎一无所知的情况下迅速下单。
“他们不像法国人那样会仔细研究，”皮措说，“有时候他们连房子朝向或周边环境都没问清楚，就直接付款了。”
这种“盲买”现象部分源于“黄金签证”计划的低门槛和宽松审查。
2013年启动时，该计划允许投资者通过购买25万欧元的房产——无论是住宅、商业物业还是土地——获得五年可续签的居留权。
一些中国投资者甚至发现，他们可以通过购买低价商业物业（如小型店铺），然后将其改建为住宅，以最低成本满足要求。
这种策略在2023年之前尤为普遍，当时雅典的房价仍低于欧洲其他首都，投资回报率高企。
例如，雅典市中心的公寓价格在2023年至2025年第一季度间上涨16.1%，从房价指数95攀升至110.3（希腊央行数据）。
尽管无法精确量化中国投资者的贡献，但他们的集中购买无疑推高了市场热度。
2024年，来自“黄金签证”的房地产投资为希腊经济注入约23.2亿欧元，刺激了建筑、装修和旅游相关行业。
Airbnb代理公司Bnbkeys的创始人埃莱尼·拉佐拉（Eleni Lazoura）表示，她管理的30套中国投资者房产中，许多被翻新甚至改善了整栋楼的外观和入口，“这对当地社区是实实在在的贡献。”
然而，漏洞的存在也引发争议。部分中国投资者通过代理人批量购买低价物业，甚至将不具备居住功能的商业空间“改造”后申请签证。这种做法虽然合法，却加剧了雅典的住房短缺。
2024年，当地居民抱怨租房成本飙升，普通公寓月租从600欧元涨至900欧元以上，远超本地收入水平。
一位住在雅典卫城附近的居民无奈地说：“现在全是游客住的短租房，普通人根本租不起。”
三、欧盟的隐忧与监管压力
中国投资者的热潮为希腊经济注入活力，但也引发了欧盟对“黄金签证”计划的担忧。
2019年，欧盟委员会发布报告，指出包括希腊在内的居留和公民投资计划可能为洗钱和逃税提供便利。
报告特别提到，部分国家对申请人的资金来源审查不足，缺乏透明度。
希腊的计划虽未像塞浦路斯或马耳他的“黄金护照”那样直接出售公民身份，但其低门槛和快速审批流程仍被认为存在风险。
“这些项目本质上是在出售欧盟的自由流动权，”透明国际欧盟反洗钱政策高级官员劳尔·布里约（Laure Brillaud）表示，“如果没有严格的背景调查，可能会让不法资金流入欧洲。”
2024年，欧盟推动成员国制定最低审查标准，希腊政府也因此在年底将雅典的投资门槛提高至80万欧元，试图平衡经济利益与市场稳定。
尽管如此，审查漏洞依然存在。一位不愿透露姓名的雅典移民律师透露，一些中国申请人通过复杂的公司结构或第三方代理隐藏资金来源，规避严格审查。
“他们通常有专业的顾问团队，确保交易表面上合规，”他说。
这种现象让希腊政府陷入两难：一方面，外国投资是经济复苏的关键（2007年至2023年，希腊房地产市场价值缩水40%）；另一方面，宽松政策可能为非法资金流入打开方便之门。
四、文化与经济的双重影响
中国投资者的涌入不仅改变了雅典的房地产格局，也在文化层面留下印记。
在市中心，麻辣火锅、粤式茶餐厅等正宗中餐馆如雨后春雨般涌现，许多食客操着东北口音，来自中国远洋海运集团，这家企业在比雷埃夫斯港（欧洲第五大港口）的运营中扮演重要角色。
这些餐厅不仅是饮食文化的延伸，也成为中国投资者和侨民的社交中心。
与此同时，雅典的房地产市场因中国资本而焕发新生。
V2 Development的负责人克泰尼亚迪斯坦言：“如果没有中国投资者，我可能早就关门了。”他的公司在上海、广州和北京设有办事处，专门服务中国客户。
2024年，希腊“黄金签证”计划为国家带来约15亿欧元的直接收入，其中70%来自中国投资者。
这种资金流入不仅推动了房地产市场复苏，也带动了建筑、装修和短租旅游等相关产业。
然而，快速增长的代价正在显现。
当地居民担心，外国投资者的短租房热潮正在挤占本地住房供应。
2025年，雅典政府提议将“黄金签证”计划转向初创企业投资，彻底取消房地产选项，以缓解住房压力。
这一提议得到反对党的罕见支持，但也引发了中国投资者的担忧。一位匿名中国投资者表示：“如果政策收紧，我们可能转向其他国家，比如西班牙或意大利。”
五、平衡与挑战
希腊“黄金签证”计划的成功离不开中国投资者的推动，但其未来充满不确定性。
2025年6月的数据显示，14,931份待批申请中，80%以上仍集中在雅典，反映出投资者对这座城市的偏好。
然而，随着投资门槛提高和潜在的政策转向，申请数量已开始下降。2025年第一季度，新增申请较2024年同期减少20%，显示政策收紧的初步效应。
对于中国投资者而言，希腊仍是一个充满机会的目的地。
旅游业的蓬勃发展（2024年希腊接待游客超过3,200万人次）和房产价值的持续升值，使投资回报前景乐观。
但对当地政府来说，如何在吸引外资和保护本地居民之间找到平衡，是一个迫在眉睫的挑战。总理基里亚科斯·米佐塔基斯（Kyriakos Mitsotakis）表示：“我们欢迎投资，但不能以牺牲本地市场为代价。”