2025年10月30日，中指研究院发布最新数据显示，截至当前，21家出险房企已完成或获批债务重组、重整，化债总规模达1.2万亿元，其总有息负债规模近2万亿元已进入短期偿还压力较小的“安全期”。
这一阶段性成果不仅标志着房地产行业风险出清进程显著加速，更在债务重组实践中催生不良资产处置新模式，为行业从“增量开发”向“存量运营”转型开辟新路径。
本文源自「不良资产处置海外清收」系列，由杜国栋律师团队创作，聚焦通过全球追索与执行债务人海外资产，深度拆解境内外协同处置路径与典型案例，助力金融机构、AMC、不良资产投资者及从业者攻克海外资产追索难点。
一、债务重组成效凸显：1.2万亿化债规模缓解短期压力，2万亿债务进入安全期
从债务处置进展来看，出险房企的债务化解已形成“境内外协同、多方式并行”的格局。
中指研究院统计显示，目前已有融创、富力、奥园、远洋、时代中国、龙光、旭辉7家企业完成境内及境外债双重重组，中梁、当代等企业完成境外债重组，佳兆业、金轮天地、禹洲地产、世茂、绿地、碧桂园等则获批境外债重组方案。
司法重整领域，华晨地产、新华联、金科已完成重整，霍煤龙兴房地产、协信远创的重整方案获法院批准并进入执行阶段。
多样化重组手段成为降低债务负担的核心支撑。以龙光为例，其境内债重组采用现金要约收购、债转股、以资抵债、全额长展期组合策略，境外债则通过现金支付、可转债、资产信托、展期等方式实现债务优化。
融创境外债经第二次重组实现全部削债，境内债重组降债比例超50%；旭辉、佳兆业、奥园等企业的海外债重组削债比例均突破50%，龙光境外债削债比例更是高达70%。
“大规模削债直接减轻了企业短期公开债务偿还压力，也为剩余有息债务展期创造了空间，让近2万亿债务从‘风险端’转入‘安全端’。”中指研究院分析师表示。
二、不良资产处置催生转型机遇：轻资产模式成出险房企“造血”新选择
债务重组并非终点，如何在化解风险后重建“造血”能力，成为出险房企突围的关键。从行业趋势看，完成保交楼与债务重组的企业正集体转向轻资产业务，代建、物业、资产管理等赛道成为转型焦点。
这一选择背后，是轻资产模式“低资本投入、零有息负债增加”的核心优势——在企业资产负债表仍需调整的背景下，无需大量资金即可激活存量资源，快速恢复经营能力。
事实上，出险房企积累的核心能力为轻资产转型提供了坚实基础。尽管经历债务危机，多数企业仍保有成熟的产品力、品牌影响力，以及具备丰富经验的开发、运营、服务团队和标准化管理流程。“将这些能力迁移至存量资产盘活中，既能降低转型成本，也契合行业从增量开发转向存量运营的大趋势。”某头部房企高管指出。
当前，物业、资产管理等赛道市场空间持续扩容，据中指研究院测算，2025年国内存量物业管理市场规模预计突破3万亿元，资产管理需求年增速保持在15%以上，为出险房企转型提供了广阔舞台。
三、风险出清加速行业重构，处置经验为长效机制铺路
此次21家出险房企的债务处置实践，不仅为行业提供了可复制的市场化重组样本，更推动房地产风险出清从“单点突破”走向“批量化解”。数据显示，随着近2万亿债务进入安全期，房地产行业整体债务违约风险显著下降，市场信心逐步修复。
同时，债务重组中形成的“债转股+资产信托+长展期”等组合模式，为后续不良资产处置提供了多元化解决方案，也为监管层构建房地产债务风险长效化解机制提供了实践参考。
业内人士认为，未来随着更多出险房企完成债务重组并转向轻资产运营，房地产行业将加速实现“去杠杆、调结构”目标，行业格局将从“规模竞争”转向“效率竞争”。而不良资产处置过程中释放的存量资源，也将进一步激活代建、资产运营等细分市场活力，推动行业进入高质量发展新阶段。